פינוי בינוי
כל מה שרצית לדעת
הליך 'פינוי בינוי' משמעותו שיפור והתאמה של שטח עירוני, על ידי הריסת הבניינים הישנים ובניית בנייני מגורים חדשים במקומם. הליך 'פינוי בינוי' הוכרז לראשונה על ידי משרד השיכון ב1998 כחלק ממדיניות של התחדשות עירונית, שיפור איכות החיים של התושבים ושדרוג התשתיות באזורים ותיקים ברחבי הארץ.
בישראל קיימים שלושה מסלולים אפשריים:
– מסלול רשויות מקומיות:
הרשות המקומית יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו הוא עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה. הרשות המקומית מתכננת ומאשרת. הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל.
– מסלול מיסוי:
מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמס ערך מוסף לדיירים המפונים. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס. רוב הפרויקטים בישראל נערכים במסלול זה.
– מסלול תמ"א 38:
תמ"א 38 איננה חלק מהליך של 'פינוי בינוי' אלא מהווה אפשרות אחרת ומשלימה. זהו שמה של תכנית מתאר המציבה אפשרות נוספת לבעלי דירות ותיקות לקבל דירה חדשה ושיפור באיכות חייהם. התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אושרה במאי 2005 ועודכנה ב-2010. לפי התוכנית ניתן להרוס מבנים אשר מהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם, ולהקים תחתם מבנים חדשים לפי זכויות הבנייה הישנות, בתוספת לזכויות שהוקנו מתוקף התמ"א. קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין, לפי התוכניות המפורטות במקום.
הליך 'פינוי בינוי' משמעותו שיפור והתאמה של שטח עירוני, על ידי הריסת הבניינים הישנים ובניית בנייני מגורים חדשים במקומם. הליך 'פינוי בינוי' הוכרז לראשונה על ידי משרד השיכון ב1998 כחלק ממדיניות של התחדשות עירונית, שיפור איכות החיים של התושבים ושדרוג התשתיות באזורים ותיקים ברחבי הארץ.
בישראל קיימים שלושה מסלולים אפשריים:
– מסלול רשויות מקומיות:
הרשות המקומית יוזמת את פרויקט ההתחדשות העירונית, משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי באמצעות צו הכרזה, שתוקפו הוא עד שש שנים, אלא אם כן תוארך ההכרזה. הרשות המקומית מתכננת ומאשרת. הדיירים ו/או היזמים מוציאים את התוכנית לפועל.
– מסלול מיסוי:
מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית, ולבקש כי תמליץ לממשלה להכריז על מתחם כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמס ערך מוסף לדיירים המפונים. בנוסף היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס. רוב הפרויקטים בישראל נערכים במסלול זה.
– מסלול תמ"א 38:
תמ"א 38 איננה חלק מהליך של 'פינוי בינוי' אלא מהווה אפשרות אחרת ומשלימה. זהו שמה של תכנית מתאר המציבה אפשרות נוספת לבעלי דירות ותיקות לקבל דירה חדשה ושיפור באיכות חייהם. התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אושרה במאי 2005 ועודכנה ב-2010. לפי התוכנית ניתן להרוס מבנים אשר מהנדס קבע שיש צורך בחיזוקם, ולהקים תחתם מבנים חדשים לפי זכויות הבנייה הישנות, בתוספת לזכויות שהוקנו מתוקף התמ"א. קווי הבניין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבניין, לפי התוכניות המפורטות במקום.
כדי לעודד את התושבים להשתתף בתהליך של התחדשות עירונית, הם מתוגמלים באופן נדיב ובין השאר הם מקבלים:
> דירה חדשה וגדולה יותר, וכמובן בשווי גדול בהרבה מהדירה הקודמת
> חניה, מחסן ומרפסת – בהתאם לנתונים ולמפרט האפשרי
> אפשרות לבחירת קומת מגורים שונה בהתאם לרצונם
היתרונות הללו נועדו לעודד את התושבים להשתתף בהליך, כולל תושבים הנוטים להתנגד לו מסיבות שונות, כמו קושי לשנות הרגלים או חשש מובן מהבלתי ידוע.
רווח כלכלי: שווי הדירה שברשותכם משתפר לאין ערוך
איכות חיים: הדייר מקבל דירה מרווחת וחדשה
איכות הסביבה: בניינים חדשים ונראות מודרנית ויפה לשכונת המגורים
שיפור תשתיות: מכלול התשתיות והשירותים לבניין ולסביבה משופרים ומשודרגים
כדאי לציין כי בחישוב של שטח הדירה החדשה נלקחות בחשבון גם זכויות בניה (אם ישנן), הרחבות שבוצעו ופרמטרים נוספים. לכן, אין טעם להתחיל במרוץ להרחבת הדירה הקיימת – אם אינכם זקוקים לכך באופן דחוף. התמורה שתקבלו במסגרת הפרויקט תהיה גבוהה גם אם לא תנצלו קודם לכן את הזכויות הקיימות.
- בטחונות מלאים, כולל ערבות חוק מכר בנקאית לפי שווי הדירה החדשה.
- שכר דירה ריאלי לכל תקופת הפינוי, כולל ערבויות לתשלום שכר הדירה.
- מפרט דירה איכותי, מלא ונאה לעין (לכל הפחות זהה למפרט הדירות הנוספות בפרויקט)
- ביטוח מלא לפרויקט לאורך תקופת הבניה.
בנוסף, מימון כל הוצאות הפרויקט מוטל על 'מידר', בין השאר:
- שכר טרחת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות
- תשלום שירותי הובלה הלוך ושוב
- תשלום עבור מפקח מטעם בעלי הדירות
- מימון הוצאות תכנון הפרויקט, מיסים והיטלים (מרגע פינוי הדירה) ורישום הבית כבית משותף
בתחילה, חותמים התושבים הסכם 'נון שופ' – הסכם המאפשר ליזם אמין, המתמחה בתחום, לבחון את היתכנות הפרויקט למשך תקופה מוגבלת בזמן על פי חוק, תוך ידיעה שהתושבים לא פונים במקביל ליזם אחר. זאת מאחר והליך הבדיקה דורש מהיזם השקעה של עלויות בזמן ובכסף. הסכם זה דורש חתימה של רוב מוחלט מקרב הדיירים.
מיד לאחר מכן, עם סיום הבדיקה, היזם פותח בהליכי תכנון מדויקים ומפורטים, כך שבשלב הבא – בעת חתימת החוזה, יוכל כל דייר לדעת בוודאות מה הוא עתיד לקבל, איך יבחר את דירתו ומי ומה מגן על זכויותיו..
במקביל, דיירי הבניין (או מספר בניינים) חותמים על הסכמה לפרויקט בינוי מול היזם. בהסכם מבטיח היזם לדיירים דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין החדש, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישנה.
במקביל להליך החתימה, מגיש היזם תב"ע מסודרת לועדה המחוזית, מוציא היתר בניה ואז מתחיל בפועל התהליך המעשי. תחילה, הדיירים מפנים את ביתם בתיאום ובסיוע של היזם, ולאחר מכן, היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה הרלוונטי), שחלקן ניתנות לדיירים הקודמים וחלקן נמכרות לדיירים חדשים.
אנו בחברת 'מידר' מאמינים כי לא ניתן לבצע הליך 'פינוי בינוי' באופן יעיל, מבלי לעבוד בשיתוף פעולה מלא, בשקיפות ובאמינות מול התושבים.
אנו מאמינים כי חלק בלתי נפרד מביצוע הפרויקט הוא מתן מענה רציף ומיידי לכל נושא או פניה של התושבים. טיפול בפניות לשביעות רצונם יבטיח עבורם ועבור הפרויקט כולו את התקדמותו כמתוכנן.
אנו מאמינים כי למהירות הביצוע משמעות רבה, הן עבורנו כחברה מקצועית המעוניינת לסיים את הפרויקט תוך עמידה ביעדי לוח הזמנים, והן עבור הדיירים המעוניינים לשוב בהקדם לדירתם החדשה והמרווחת.
אנו עושים הכל כדי שתהיו מרוצים, בשבילכם ובשבילנו. אנו מאמינים כי רק כך 'מידר' תמשיך להצליח ולשגשג, ויעידו על כך לקוחותיה בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.
